租金飙升：从零到11%

此前三篇系列文章得出了一个结论，也提出了一个问题。结论是，希腊的通胀已转为国内驱动：核心通胀连续两年维持在3%，服务价格涨幅高于商品。问题是，究竟哪些服务在推动上涨？欧盟统计局的数据给出了一个难以忽视的答案。

零增长的十年

从2019年1月至2021年4月，希腊住房实际租金协调指数在连续28个月中每个月都记录为 恰好0.0% 。不是接近零，而就是零，精确到小数点后一位。

同期整体通胀率在+1.1%至−2.4%之间波动，而租金纹丝不动。

随后，租金飙升

上涨始于2021年中期，此后从未停止。2023年租金涨幅超过4%，2024年接近5%，到 2025年9月达到+11.4% ——当时整体通胀率低于4%。到12月租金涨幅回落至8.4%，但仍是整体通胀率的三倍。

图表还显示了一个不那么明显的现象：两条曲线 交替领先。2022年首先上升的是整体通胀，租金则在两年后达到峰值。租金是最后调整的类别，因此当其他价格都已趋稳时，它仍在继续上涨。

这不是欧洲普遍现象

七年间，欧元区租金涨幅从1.2%升至3.0%——温和而平稳，没有突然跳升。各国面对的是相同的国际环境、相同的利率和相同的能源危机。

希腊的特殊情况并非由输入性因素造成，而是源于住房供应、短期租赁、投资需求，以及一个多年冻结后突然解冻的市场。

购房市场早在七年前就已启动

“为什么”这个问题的答案在购房价格中。希腊央行公寓价格指数于2017年触底，并 于2018年开始回升。雅典的涨幅当时已经达到 2019年上涨10.6% ——而同一年租金指数记录的涨幅恰好为零。

雅典房价指数已经翻倍：从2017年的56.2点升至2025年的113.4点。

这种滞后源于租赁合同的性质。租约会将价格锁定数年，市场却不会。房价上涨时，现有合同使租金保持冻结；随着合同陆续到期，租金按新价格重新确定，因此今天的指数才记录到几年前市场已经发生的上涨。

到2025年，形势完全逆转：雅典购房价格涨幅放缓至6.5%，而租金涨幅达到10.0%。 七年来首次出现租金涨幅超过房价涨幅。

结论并不乐观：由于调整存在如此长的滞后， 租金上涨仍未结束 ——即使购房价格从今天起停止上涨，也是如此。

为什么这个数字很可能低于实际情况

这里必须谨慎，这也是本文最重要的一点。该指数衡量的是 现有租约，而不是房源广告。样本主要包括续租的租户，而不是今天正在寻找住房的人。

连续28个月的零涨幅印证了这一点：任何真实市场都不可能两年半完全不动。保持不变的是合同，而不是市场价格。因此11.4%并非夸大，而是 低估 新租户实际经历的涨幅。

这对通胀意味着什么

住房在消费者价格篮子中权重很高。当这一类别的涨幅达到平均水平的三倍时，就会拉高整个服务价格指数，也解释了为什么核心通胀率无法降至3%以下。

与能源不同，租金不会自行回落。能源冲击可能在十二个月内消退，但租约会锁定三年。进入住房成本的上涨会持续存在。

来源：欧盟统计局，协调消费者价格指数中的住房实际租金类别（CP041）及总体指数，2019年1月至2025年12月。数据及相关性不构成投资建议。